Seit dem 1. Januar 2024 sind Immobilientransaktionen in Griechenland deutlich einfacher. So wurde etwa die Bescheinigung über die Zahlung der Grundsteuer abgeschafft, mehrfache Katasterauszüge entfallen und die Sammlung der erforderlichen Bescheinigungen erfolgt elektronisch durch Notare.
Ich erkläre Ihnen die wichtigsten Änderungen beim griechischen Immobilienrecht und gebe eine juristische Einschätzung der Digitalisierungsbestrebungen für Käufer und Verkäufer.
Bescheinigung über die Zahlung der Grundsteuer entfällt
Eine „Bescheinigung für die Zahlung der Grundsteuer“ ist ein offizielles Dokument in Griechenland, das bestätigt, dass diese Steuer für eine bestimmte Immobilie bezahlt wurde. Diese Bescheinigung wurde beim Verkauf von Immobilien benötigt und wird von den zuständigen Steuerbehörden oder Verwaltungsstellen ausgestellt.
Die Bescheinigung über die Zahlung der Grundsteuer war für Bürgerinnen und Bürger eine Quelle der Unannehmlichkeiten, da sie oft bis zu neun Monate auf die Erteilung durch die Gemeinden warten mussten. In vielen Fällen führten diese Verzögerungen dazu, dass andere für die Übertragung notwendige Bescheinigungen (wie z.B. Steuerinformationen) ihre Gültigkeit verloren. Dies zwang die Bürger dazu, den Prozess zu wiederholen.
Der neue Rechtsrahmen sieht vor, dass das Grundbuchamt die Gemeinde benachrichtigt, welche daraufhin prüft, ob eine TAP-Schuld besteht. Diese wird dann von den Steuerbehörden festgestellt und eingetrieben. Auf diese Weise können Immobilienbesitzer und -käufer die lästigen Warteschlangen bei den Gemeindeämtern umgehen.
Gemäß dem neuen Gesetz des Ministeriums für digitale Verwaltung wird das griechische Katasteramt (eine juristische Person des öffentlichen Rechts) die jeweilige Gemeinde nach Abschluss der Registrierung jeder eintragungsfähigen Urkunde über den Eigentumswechsel an einer Immobilie informieren. Diese Information umfasst die Fläche des Grundstücks sowie die Angaben über den Veräußerer und den Erwerber des Eigentums, wie sie in der Datenbank des griechischen Katasters bei der Registrierung jeder eintragungsfähigen Urkunde verzeichnet sind.
Nachdem der Eintrag im Kataster aktualisiert wurde, prüft die zuständige Gemeindekasse, ob noch Grundsteuern ausstehen. Diese Steuern werden dann vom neuen Eigentümer oder der neuen Eigentümerin gemäß den geltenden Vorschriften und Bestimmungen bezahlt.
Keine Mehrfacheinreichung von Katasterauszügen mehr
Eine weitere Bestimmung sieht die Abschaffung der Mehrfacheinreichung eines Katasterauszugs bei geteilten Immobilien vor, die sich auf ein und demselben Grundstück befinden. Derzeit muss ein Erwerber, der sich für den Kauf von mehreren voneinander getrennten Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus interessiert, dem Vertrag die jeweiligen Katasterauszüge beifügen, die genau dasselbe Grundstück mit den entsprechenden Kosten ausweisen.
Die Einführung der elektronischen Vermögensakte in Griechenland ist ein wichtiger Schritt in Richtung Effizienz und Transparenz im Verwaltungsbereich. Diese digitale Plattform ermöglicht es Bürgern und Unternehmen, ihre Vermögenswerte elektronisch zu registrieren und zu verwalten. Die elektronische Vermögensakte erleichtert den Zugang zu Informationen über Grundstücke, Immobilien und andere Vermögenswerte, reduziert bürokratische Hürden und fördert die Modernisierung des öffentlichen Sektors. Durch die Digitalisierung des Vermögensverwaltungsprozesses strebt Griechenland eine effektivere Verwaltung an und stärkt das Vertrauen der Bürger in das staatliche System.
Parallel zur Einführung der elektronischen Vermögensakte erfolgt die Sammlung der Dokumente durch den Notar, der den Immobilientransaktionsvertrag nach Genehmigung durch die Parteien aufsetzt. Der bevollmächtigte Notar verpflichtet sich, die Urkunden elektronisch über die Plattform e-Transfer zu sammeln, die auf dem digitalen Portal der griechischen Regierung betrieben wird. Dieses neue System gilt ausschließlich für Verträge zwischen natürlichen Personen über dingliche Rechte an Immobilien in Gebieten, die katastermäßig erfasst wurden und in denen ein Katasteramt tätig ist.
Alle erforderlichen Dokumente für den Abschluss einer Kauf- und Verkaufstransaktion werden innerhalb von 24 Stunden elektronisch über die neue Plattform extrahiert. Die in der Elektronischen Eigentumsakte enthaltenen Zertifikate umfassen
- die Eigentumsurkunde (Urkunde oder Kopie des Grundbuchs),
- die ENFIA-Bescheinigung,
- den Nachweis der Aktualität,
- die Versicherungsbescheinigung,
- die Bescheinigung über die Vollständigkeit der Identität des Gebäudes / geteilten Eigentums gemäß den einschlägigen Gesetzen,
- die Zeichnungen (Grundrisse) des Ingenieurs,
- das Energieeffizienz-Zertifikat,
- den topographischen Plan und
- die Daten/Zeichnungen der Baugenehmigung (Stumpf, Deckungsplan, Grundrisse, Topographie) sowie den Auszug aus dem Grundbuch.
Juristische Einschätzung
Die aktuellen Gesetzesänderungen und die damit verbundene Digitalisierung machen Immobilientransaktionen in Griechenland zumindest theoretisch schneller und einfacher. In der Praxis muss sich das neue Recht freilich erst noch beweisen.
Die Digitalisierung der Immobilientransaktionen in Griechenland bringt sowohl Vorteile als auch Herausforderungen mit sich:
Vorteile
- Effizienzsteigerung: Beschleunigung des Transaktionsprozesses, Reduzierung von bürokratischen Hürden und Minimierung von Verzögerungen.
- Transparenz: Die elektronische Vermögensakte erleichtert den Zugang zu Informationen über Grundstücke, fördert Transparenz und erleichtert die Überprüfung von Eigentumsrechten.
- Kostenersparnis: Die Reduzierung von Papierdokumenten und die Automatisierung von Verwaltungsprozessen können zu Kosteneinsparungen führen.
- Betrugsminimierung: Durch die Digitalisierung können Sicherheitsmaßnahmen eingeführt werden, um betrügerische Aktivitäten bei Immobilientransaktionen zu verringern.
Nachteile
- Technologische Herausforderungen: Die Einführung und Wartung einer digitalen Plattform erfordern Investitionen in Technologie und Schulung, was anfangs kostspielig sein kann.
- Datenschutzbedenken: Die Digitalisierung birgt Risiken für den Datenschutz und die Sicherheit sensibler Informationen über Immobilienbesitz und -transaktionen.
- Zugangsbeschränkungen: Nicht alle Bürger oder Unternehmen haben möglicherweise uneingeschränkten Zugang zur erforderlichen digitalen Infrastruktur, was die Nutzung der Plattform einschränken könnte.
- Widerstand gegen den Wandel: Einige Stakeholder könnten gegen die Digitalisierung sein, insbesondere wenn sie Änderungen in etablierten Verfahren und Arbeitsweisen mit sich bringt.
Zusammenfassend bieten digitale Immobilientransaktionen in Griechenland erhebliche Vorteile in Bezug auf Effizienz, Transparenz und Kostenersparnis. Um potenzielle Nachteile zu minimieren, ist eine sorgfältige Planung, Schulung und Überwachung erforderlich, um sicherzustellen, dass die Digitalisierung erfolgreich und benutzerfreundlich umgesetzt wird.
Insgesamt bleibt die Komplexität des griechischen Immobilienrechts bleibt jedoch hoch, insbesondere für nicht-griechische Immobilienkäufer. Mit meiner langjährigen Erfahrung im griechischen Immobilienrecht und einem umfangreichen Netzwerk vor Ort unterstütze ich Sie gerne!
