In Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheit stehen viele Unternehmen und Vermieter vor der Herausforderung, mit Leerständen in Gewerbeimmobilien umzugehen. Eine mögliche Lösung ist die Untervermietung dieser Flächen. Dabei müssen jedoch die rechtlichen Rahmenbedingungen genau beachtet werden, da die gewerbliche Untervermietung komplexe juristische Fragen aufwerfen kann.
Gesetzliche Grundlagen der Untervermietung nach § 540 BGB
Das Recht zur Untervermietung von Gewerberäumen ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Nach § 540 BGB darf der Mieter die gemieteten Räume nur mit Zustimmung des Vermieters ganz oder teilweise einem Dritten überlassen. Diese Zustimmung kann im Mietvertrag vorausgesetzt oder vertraglich geregelt werden. Der Vermieter kann die Erlaubnis zur Untervermietung verweigern, wenn dafür ein wichtiger Grund vorliegt, etwa wenn die gewerbliche Untervermietung zu einer intensiveren oder anderen Nutzung führt, die den Mietgegenstand oder das Gebäude beeinträchtigen könnte.
Für Vermieter von Gewerbeimmobilien ist es daher ratsam, klare Regelungen zur Untervermietung im Mietvertrag zu treffen, um eine rechtliche Grundlage für die Entscheidung über die Zustimmung oder Ablehnung einer Untervermietung zu haben.
Sollte eine Zustimmung zur Untervermietung erteilt werden, ist sicherzustellen, dass der Hauptmieter weiterhin die Verantwortung für die Einhaltung aller vertraglichen Verpflichtungen übernimmt, einschließlich der Haftung für etwaige Schäden durch den Untermieter.
Vertragsgestaltung und Haftungsfragen bei der gewerblichen Untervermietung
Im Falle der Untervermietung einer Gewerbeimmobilie bleibt der Hauptmieter weiterhin der Vertragspartner des Vermieters und haftet für die ordnungsgemäße Erfüllung des Mietvertrags, einschließlich der Zahlung der Miete und der Instandhaltungspflichten. Um das Haftungsrisiko zu minimieren, sollten Hauptmieter vertragliche Absicherungen treffen, etwa durch eine Kaution vom Untermieter oder durch Vereinbarungen über Schadensersatz im Untermietvertrag.
Der Gewerbe-Untermietvertrag selbst sollte klar regeln, in welchem Umfang der Untermieter die gemieteten Räume nutzen darf, und sicherstellen, dass die Nutzung nicht gegen den Hauptmietvertrag verstößt.
Nutzungsänderung und baurechtliche Vorschriften
Darüber hinaus sollten sowohl Mieter als auch Vermieter prüfen, ob die geplante Nutzung durch den Untermieter möglicherweise eine Änderung der bisherigen Nutzung darstellt. Sollten Vermieter eine andere als die ursprünglich vereinbarte Nutzung der Flächen erlauben wollen, ist darauf zu achten, dass dies mit den Vorschriften des Baurechts, des Gewerberechts und des Mietrechts vereinbar ist. § 578 BGB macht hier deutlich, dass die Vorschriften über Wohnraummietrecht nicht für Gewerbemietverhältnisse gelten, was jedoch nicht bedeutet, dass es keine strengen Regelungen gibt, die beachtet werden müssen.
Eine wesentliche Änderung der Nutzung von Gewerbeflächen – etwa die Umwandlung von Büro- in Einzelhandelsflächen – kann eine baurechtliche Genehmigung erforderlich machen. Gemäß den Landesbauordnungen muss jede Änderung, die eine Abweichung von der ursprünglich genehmigten Nutzung darstellt, behördlich genehmigt werden. Dies betrifft auch Änderungen, die im Rahmen einer Untervermietung vorgenommen werden sollen. Vermieter und Mieter sollten daher prüfen, ob eine Nutzungsänderung im Einklang mit den geltenden Bauvorschriften steht und welche Genehmigungen gegebenenfalls eingeholt werden müssen.
Untervermietung von gewerblichen Teilflächen
Eine Möglichkeit, Leerstände zu vermeiden, besteht in der temporären Vermietung von Teilflächen, beispielsweise als Coworking-Spaces oder für Pop-up-Stores. Auch hierbei ist jedoch zu beachten, dass die temporäre Nutzung nicht gegen die Bestimmungen des Mietvertrags und die geltenden Gesetze verstößt.
Kostenumlage bei Modernisierungsmaßnahmen
Sollte der Vermieter aufgrund eines Leerstands oder einer beabsichtigten neuen Nutzung Modernisierungsmaßnahmen planen, stellt sich die Frage, inwieweit die Kosten dafür auf den Mieter umgelegt werden können. Nach § 559 BGB ist es dem Vermieter möglich, die Miete nach einer Modernisierung zu erhöhen, wenn diese zur Verbesserung der Mietsache, insbesondere der Energieeffizienz, beiträgt. Für Gewerbemietverträge gilt dies sinngemäß, wobei die Vertragsparteien im Rahmen der Vertragsfreiheit detaillierte Regelungen zur Kostenumlage treffen können.
Hauptmieter und Untermieter sollten vertraglich regeln, von wem diese Kosten getragen werden, insbesondere wenn sie durch die geänderte Nutzung der Gewerbeimmobilie entstehen.
Fazit
Die Untervermietung und das Management von Leerstand in Gewerbeimmobilien sind eng mit zahlreichen gesetzlichen Regelungen verbunden, die sowohl Mieter als auch Vermieter beachten müssen. Eine klare und präzise Vertragsgestaltung, die Einhaltung baurechtlicher Vorschriften und eine transparente Kostenverteilung bei Modernisierungsmaßnahmen sind essenziell, um rechtliche Konflikte zu vermeiden und das wirtschaftliche Potenzial der Immobilie optimal zu nutzen.
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